こんにちは。
今回のコラムは賃貸活用と売却の税金の違いについてご案内していきます。

不動産の売却を検討する際に、賃貸として貸し出しをするか、売却をするか悩まれる方も少なくないと思います。

今回はそれぞれの税金をご紹介します。

賃貸として貸し出す際の税金

持家を賃貸として活用する場合には下記のような税金がかかります。

所得税

個人が家を貸すときにかかる「不動産所得税」は、一般的な総合課税方式を用います。
総合課税方式とは、各所得金額の合計額に累進税率をかけて税額を出す方式です。

（平成27年分以降）

※平成25年から令和19年までの各年分の確定申告においては、所得税と復興特別所得税（原則としてその年分の基準所得税額の2.1パーセント）を併せて申告・納付することとなります。

上記表で特にご覧いただきたいのが900万円超の場合の税率です。
900万円以下の場合は23％で900万円を超の場合は33％と10％の差が開きます。
同様に控除額も上がりますが、それだけでは補えない差がありますので、売却候補から賃貸へ変える場合は、この差を担当者へ確認いただく必要性を感じます。

復興特別所得税（所得税に対して2.1％）

住民税（10％）

上記２点については所得の大小に関係なく、一律の税率がかかります。

固定資産税

都市計画税

上記２点は物件により変化する毎年課税される税金です。

具体例での比較

売却の場合…2300万円での売買（所得費5％・仲介手数料・短期譲渡での計上）の場合

① 売買代金　　：2300万円
② 取得費　　　：115万円
③ 譲渡費用　　：82.5万円
④ 譲渡所得　　：【①－(②＋③)】　2102.5万円
⑤ 短期譲渡所得：20.315％
⑥ 譲渡所得税　：【④×⑤】約427万円

賃貸の場合…月８万円での賃貸（諸費用等はなしでの簡易計算）の場合

① 年間不動産所得：96万円
② 給与所得　　　：600万円
③ 課税標準　　　：【①＋②】　696万円
④ 所得税率　　　：23％
⑤ 住民税率　　　：10％
⑥ 控除額　　　　：63.6万円
⑦ 課税額　　　　：【（③－⑥）×（⑤＋⑥）】約208万円

まとめ

あくまでも概算ではありますが中古戸建で取引の多い『2000万円前半程度の売買』と、賃料として多い8万円ほどの『中古戸建賃貸』の２パターンの場合の税金比較をしますと、概算として約200万円近くの差が生まれます。

弊社では、お客様の物件の場合での費用想定も行っておりますので、売却にするか賃貸活用にするか、迷われている方は、ぜひ当社へご相談下さい。
なお、税金の詳細については必ず税理士もしくは税務署までご確認ください。

※主に「固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定」に使われるものです。